FIQUE ATENTO! COMPRADOR DE IMÓVEL URBANO DEVE RECOLHER O ITBI PELO VALOR DA VENDA DO IMÓVEL
DF E MUNICIPIOS NÃO PODEM REALIZAR A COBRANÇA DO TRIBUTO PELO VALOR VENAL DO IPTU. ENTENDIMENTO RECENTE DO STJ.
O ITBI – Imposto sobre transmissão de bens imóveis é um imposto municipal, previsto na Constituição Federal/1988, no artigo 156, inciso II e dos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional – CTN incidente sobre as transações imobiliárias, ou seja, o fato gerador é a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, precisa ser recolhido sempre que ocorre uma compra ou transferência de imóveis, independente o imóvel ser de pessoa física ou jurídica.
Esse tributo é calculado em porcentagem, cuja alíquota pode chegar até 5%, mas como quem recebe esse valor é o município ou o Distrito Federal da situação do bem, o percentual varia de cidade para cidade.
No Distrito Federal, por conta de sua particularidade, que não é dividido em Municípios, o imóvel localizado em quaisquer cidades satélites, caberá a este o imposto. Em regra, é cobrado no Distrito Federal o percentual de 3% do valor do negócio fechado.
Contudo, o Governo do Distrito Federal visando uma política de regularização fundiária, reduziu no início do ano de 2022 a alíquota para 1% sobre o valor venal definido unilateralmente pela Receita do DF (Artigo 5º, da Lei distrital nº 3.830/2006) e o contribuinte deve protocolar o ato de transmissão do imóvel até o dia 31 de março em cartório de registro de imóveis, conforme regramento definido pela Lei distrital nº 7.036/2021.
Em algumas outras cidades, o ITBI fica perto de 2% do valor do imóvel. Nesses casos, convém pesquisar no site da prefeitura ou secretaria de fazenda do município ou pedir ajuda para o consultor que estiver acompanhando sua aquisição.
No tocante ao recolhimento desse tributo, a discussão nos Tribunais paraiva sobre a base de cálculo, se era incidente sobre o valor do negócio ou valor venal do IPTU.
Diante dessas discussões, o Município do Estado de São Paulo ingressou, em 2017, com ação judicial no intuito de manter a base de cálculo sobre o valor venal, tendo o Tribunal de Justiça daquele estado fixado, por maioria dos Desembargadores, a tese jurídica da base de cálculo do ITBI, deve ser calculada sobre o valor do negócio jurídico realizado e em caso de hastas públicas sobre o valor da arrematação ou valor venal do IPTU, aquele que fosse maior.
Irresignado com esse entendimento do TJSP, o Munícipio de São Paulo recorreu ao Superior Tribunal de Justiça – Resp nº1937821/SP, tendo a matéria sido afetada pela sistemática dos recursos repetitivos, ou seja, houve a suspensão dos demais processos sobre a mesma questão jurídica em debate, conforme previsto no artigo 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil.
Em recente julgamento, o STJ – Resp nº1937821/SP – Tema 1113 referendou a tese do TJSP, estabelecendo que o valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de ser condizente com o valor de mercado, vedando que DF e Município arbitre previamente de forma unilateral a base de cálculo do valor venal do IPTU para cobrança do ITBI.
O entendimento do STJ é um importante precedente, visto que sem essa determinação judicial, o contribuinte seria obrigado a arcar com o ITBI, em muitos casos, muito além do entendimento consolidado, além de ser aplicável em todo território nacional.
Em face disso, o contribuinte que estiver nessa situação, pode adotar medida judicial antes do recolhimento do imposto, caso o DF ou Município continue aplicando a base de cálculo sobre o valor venal do IPTU ou se recolheu o referido imposto nos últimos 5 (cinco) anos pode ser ressarcido da diferença judicialmente.
Tem ainda qualquer dúvida a esse respeito? Entre em contato conosco, por meio de uma consultoria, a fim de evitar o recolhimento a maior do ITBI na compra ou financiamento do seu imóvel.
Jailson Soares de Melo, advogado atuante em Direito Civil e Imobiliário