Incorporação e Patrimônio de Afetação

mar 14, 2022 | Direito Imobiliário

Patrimônio De Afetação
Uma Segurança Maior Para Seu Financiamento Imobiliário

incorporação e patrimônio de afetação

incorporação e patrimônio de afetação

No ano de 2004, a famosa construtora de imóveis residenciais ENCOL, diante de uma crise financeira, acumulou um saldo de 796 edifícios parados, com uma dívida equivalente a 850 milhões de reais.

A crise financeira da construtora afetou cerca de 42 mil mutuários que detinham financiamento imobiliário perante a construtora, e muitos deixaram de receber os imóveis nos prazos estabelecidos.

Após auditoria a pedido dos credores fora constatado evidências de sonegação de impostos e indícios de desvio de dinheiro. O Tribunal Regional de São Paulo, como medida de segurança, decretou a indisponibilidade dos bens da construtora para pagamento dos débitos trabalhista da construtora no Município de São Paulo.

O exemplo acima narrado representa um risco real a todos os consumidores/mutuários que assumem um financiamento imobiliário, qual seja: o da construtora do seu imóvel falir e deixar por consequência a obra parada.

Mas será que neste caso haveria um mecanismo de segurança para prever esse e outros fato relacionados à construção e término da obra?

O instrumento que daria plena efetividade e total segurança aos consumidores seria o Contrato de Seguro da Construção ou Incorporação, pois neste caso qualquer problema relacionado a construção estaria resguardado pelo seguro, que assumiria quaisquer ônus, dívidas e insolvência da construtora inclusive se responsabilizando pelo término da obra.

Não obstante, um instrumento não menos importante e já bastante conhecido se trata do patrimônio de afetação, que é a ferramenta que garante que o patrimônio da obra e da incorporação não esteja misturado com o patrimônio pessoal da construtora ou do incorporador, e isso garante menos risco para os adquirentes do empreendimento.

No processo de incorporação e construção de um empreendimento imobiliário, normalmente o patrimônio do incorporador ou do construtor se mistura com o da própria incorporação.

Pensemos, como no exemplo citado, em que todos os empreendimentos imobiliários que ficaram parados estavam sob a administração e responsabilidade financeira única da ENCOL, sendo esta responsável por todos os prédios apartamentos bem como por todas as dívidas assumidas pela construção.

Será que teríamos um mecanismo além do seguro que diminuísse o risco de tais contratos?

Felizmente temos o instrumento do Patrimônio de Afetação, que pode diminuir o risco blindando a massa afetada a conclusão da obra. A segregação propiciada pelo patrimônio de afetação faz com que este não se comunique com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos. Por consequência, o patrimônio de afetação só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Em suma o patrimônio afetado não entra na massa falimentar.

A propósito vejamos o que traz a lei 4.591, a esse respeito:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Todos sabemos a dificuldade em cobrar judicialmente um devedor não é mesmo? Ainda mais no exemplo citado que poderia envolver créditos trabalhistas, fiscais, tributários e dos consumidores adquirentes.

A afetação patrimonial neste caso diminuiria significativamente o risco que envolve tais empreendimentos, garantindo a finalização da construção na insolvência da construtora originária, mesmo que por outra construtora, já que o empreendimento começado somente responderia por dívidas referentes ao próprio empreendimento.

Vai comprar um apartamento na planta ou realizar um financiamento imobiliário consulte o memorial de incorporação, que deve estar registrado perante a matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóvel respectivo.

Tem ainda qualquer dúvida a esse respeito? Entre em contato conosco, por meio de uma consultoria, a fim de evitar vários problemas futuros na compra ou financiamento do seu imóvel.

Guilherme Aires Guerra, advogado atuante em Direito Imobiliário.