Imagine você comprando um apartamento na planta, usando suas economias para isso, o imóvel é na região que você tanto queria e diante da realização do sonho da casa própria você já se visualiza desfrutando do seu lar, bem do jeito que sempre idealizou.
Agora imagine que durante sua espera pela conclusão do empreendimento receba a notícia de que a obra está atrasada e consequentemente o seu sonho está mais distante do que imaginada.
Essa é a realidade de milhares de brasileiros que se veem prejudicados diante do atraso na conclusão da obra pela construtora/incorporadora. Mas diante de uma situação assim, o que fazer?
- RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Além de outras exigências, a Lei 13786/2018 determina que a construtora/incorporadora deve estipular de forma clara e destacada no Contrato de Compra e Venda o prazo para conclusão do empreendimento, a referida Lei também permite que a entrega do imóvel se dê em até 180 (cento e oitenta) dias após a conclusão da obra sem que isso caracterize qualquer responsabilidade à construtora/incorporadora, também conhecido como prazo de tolerância.
O STJ já firmou tese no sentido de que na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
Para melhor entendimento vamos supor que houve a compra de imóvel na planta e no Contrato de Compra e Venda havia a previsão de conclusão da obra para a data de 15/04/2021, havia também cláusula antecipando que a entrega do imóvel poderia ocorrer até 180 (cento e oitenta) dias após a data prevista em contrato do término do empreendimento.
Ainda a título de exemplo, vamos supor que essa obra não foi concluída na data prevista de 15/04/2021 e que iniciaram a contagem de 180 (cento e oitenta dias) para que o imóvel fosse entregue, o qual findava em 12/10/2021.
Assim, caso o imóvel fosse entregue dentro desse período de tolerância não haveria qualquer responsabilidade de atraso imputada à construtora/incorporadora, desde que conste cláusula prevendo essa tolerância no Contrato de Compra e Venda. Situação essa que pode ser alvo de rescisão contratual, entretanto com a retenção devida de percentual pela quebra imotivada do pactuado, que também precisa de previsão contratual.
Por outro lado, caso o imóvel não fosse entregue durante esse período de tolerância, desde que o adquirente não tenha dado causa, e tivesse sido entregue ultrapassado esse prazo haveria a responsabilização da construtora/incorporadora que justifique a rescisão do contrato com devolução dos valores já pagos integralmente, além de multa, correção monetária e indenização por danos materiais e/ou morais.
- DANOS MATERIAIS
Aqui dividiremos os danos materiais em duas hipóteses de cabimento nos casos de atraso na entrega do imóvel, são elas: danos emergentes e lucros cessantes.
- DANOS EMERGENTES
O dano emergente se trata do prejuízo direto, ou seja, equivale a perda efetivamente sofrida, o qual precisa ficar comprovado para a sua caracterização nos casos de atraso na entrega do imóvel, conforme entendimento do STJ.
- LUCROS CESSANTES
Nos casos em que há o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, incluindo o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, há presunção de prejuízo do adquirente, o que enseja indenização por lucros cessantes durante o período em que a construtora/incorporadora estiver em mora quanto à entrega do imóvel, inclusive este é o entendimento do STJ.
Os lucros cessantes serão devidos ainda que não fique demonstrado que o adquirente tinha finalidade negocial com o imóvel.
Tal indenização é gerada na forma de aluguel, ou seja, os valores que o adquirente faz jus devem levar em consideração o preço de locação praticado pelo mercado na região em que se encontra o imóvel.
- DANOS MORAIS
Quanto aos danos morais o seu cabimento nos casos de atraso na entrega do imóvel não é presumido pelo simples descumprimento contratual, conforme já entendeu o STJ.
Para que haja condenação da construtora/incorporadora pelo pagamento de danos morais, o adquirente precisa comprovar a ocorrência de uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta, desgastes emocionais alterações psíquicas, por exemplo.
- CONCLUSÃO
Além de tudo o que já foi explicado ainda há como consequência, durante o período de atraso na obra, o impedimento da construtora/incorporadora de cobrar qualquer atualização monetária sobre o saldo devedor até que a entrega do imóvel seja efetivamente concluída com o recebimento das chaves.
Por fim, caso você esteja passando por uma situação assim ou já tenha enfrentado o recebimento de imóvel com atraso nos últimos cinco anos busque seus direitos aqui expostos.
É importante que cada situação seja analisada com cuidado, a fim de averiguar as razões para o atraso e quais direitos o consumidor possui.
Para sanar maiores dúvidas e demais esclarecimentos sugerimos a busca por um suporte jurídico. Nos colocamos a inteira disposição para lhe orientar, será um prazer!
Texto escrito por:
Maissa Mota, advogada com atuação em Direito Imobiliário.